Rechtsprechung & Tipps
Hier finden Sie aktuelle Rechtsprechung sowie wertvolle Tipps zum rechtssicheren Verhalten, untergliedert nach einzelnen Rechtsgebieten.
Bitte beachten Sie, dass jeder Fall ein Einzelfall ist und wir nicht garantieren können, dass Sie richtige Rückschlüsse für eigene Auseinandersetzungen ziehen. Nur die fachkundige Beratung im persönlichen Gespräch sichert Ihre Rechte optimal.
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Arbeitsrecht
Hier einige Tipps, worauf Sie achten sollten. Denken Sie daran: Nur die fachkundige Beratung im persönlichen Gespräch sichert Ihre Rechte optimal und verhindert z.B. Fristversäumnisse, die dazu führen können, dass auch der beste Anwalt nichts mehr für Sie tun kann.
Arbeitsverhältnis / Arbeitsvertrag
Ein Arbeitsvertrag kann mit wenigen Ausnahmen formfrei, also auch per Handschlag, geschlossen werden. In diesem Fall muss der Arbeitgeber aber spätestens einen Monat nach Beginn den wesentlichen Inhalt schriftlich niederlegen.
Der Arbeitsvertrag soll alle Rechte und Pflichten der Parteien regeln. Er kann dem dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegen. Diesbezüglich kann er gerichtlich auf Wirksamkeit überprüft werden, insbesondere die von Rechtsvorschriften abweichenden Klauseln – nicht dagegen solche, welche die Hauptleistung betreffen und dem Wettbewerb unterliegen, wie z.B. das Arbeitsentgelt.
Unwirksame Klauseln finden auf das Arbeitsverhältnis keine Anwendung. Es ist zu prüfen, ob nach deren Streichung die verbleibende Regelung Bestand hat (sog. Blue-Pencil-Test).
Befristung
Befristungen gibt es mit und ohne Sachgrund. Ein sachlicher Grund kann z.B. die Vertretung eines anderen Arbeitnehmers sein.
Sie ist auch ohne Sachgrund bis zu zwei Jahre möglich und kann dreimal verlängert werden, aber begrenzt auf höchstens zwei Jahre.
Die Befristung führt dazu, dass eine ordentliche Kündigung nur möglich ist, wenn es im Arbeits- oder ggf. Tarifvertrag vereinbart ist.
Sie bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Ist sie unwirksam, ist das Arbeitsverhältnis unbefristet. Durch Klage kann festgestellt werden, dass das Arbeitsverhältnis aufgrund der Befristung nicht beendet wird.
Beendigung des Arbeitsverhältnisses
Ein befristetes Arbeitsverhältnis endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Erreichen der Befristung. Das unbefristete Arbeitsverhältnis endet durch Kündigung oder durch z.B. Aufhebungsvertrag.
Die Beendigung bedarf der Schriftform, die elektronische Form ist i.d.R. ausgeschlossen.
Vertraglich sind weitere Beendigungsgründe möglich, z.B. das Erreichen einer Altersgrenze in der Rentenversicherung oder eine Erwerbsunfähigkeit.
Kündigung
Eine Kündigung wird erst dann mit Zugang wirksam, wenn mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist, also z.B. nicht durch Einwurf in den Briefkasten um 23:55 Uhr.
Schriftform ist zwingend.
Die Kündigungsfristen ergeben sich aus dem Arbeitsvertrag, ggf. einem Tarifvertrag sowie dem Gesetz.
Die Frist beträgt gem. § 622 Abs. 1 BGB vier Wochen zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats. Besteht das Arbeitsverhältnis längere Zeit, verlängert sich diese Frist für eine Kündigung durch den Arbeitgeber – und zwar auf bis zu max. 7 Monate, wenn das Arbeitsverhältnis 20 Jahre bestanden hat. Vereinbar ist, dass diese Kündigungsfristen auch für Kündigungen des Arbeitnehmers gelten.
Ist es nicht mehr zumutbar, das Arbeitsverhältnis fortzusetzen, kann es jederzeit fristlos innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis der maßgeblichen Umstände gekündigt werden.
Der Arbeitnehmer muss nach Kündigung innerhalb von drei Wochen Kündigungsschutzklage erheben, sonst gilt die Kündigung als wirksam.
Wenn mehr als 10 Arbeitnehmer/innen in Vollzeit beschäftigt sind, ist die soziale Rechtfertigung, ansonsten nur deren Treuwidrigkeit gerichtlich überprüfbar.
Die soziale Rechtfertigung setzt personen-, verhaltens- oder betriebsbedingte Gründe voraus. Die verhaltensbedingte Kündigung erfordert i.d.R. eine Abmahnung; die betriebsbedingte eine Sozialauswahl, bei der die Dauer der Betriebszugehörigkeit, das Alter, die Unterhaltspflichten und eine Schwerbehinderung zu berücksichtigen sind.
Ist ein Betriebsrat gebildet, ist dieser vor jeder Kündigung zu hören, sonst ist die Kündigung unwirksam.
Bauprozessrecht
Streitwert bei Übergabe einer Eigentumswohnung
Geht es bei einem Streit zwischen Erwerber und Bauträger zwar um die Übergabe der Wohnung, die aber nur wegen Zurückbehaltung eines Teils der Vergütung nicht erfolgt, werden die Gebühren nicht nach dem Wert der Wohneinheit, sondern nach der Höhe der zurückgehaltenen Zahlungen berechnet (KG Beschluss vom 14.08.2018 21 W 5/18)
Kosten eines Sachverständigengutachtens
Werden Gutachten, die die andere Partei nicht sachkundig nachvollziehen kann, zur Grundlage einer Klage gemacht, können die Kosten eines zur Erläuterung eingeholten Sachverständigengutachtens erstattungsfähig sein (BGH Beschluss vom 12.09.2018 VII ZB 56/15)
Baurecht
Arbeitet nach Herstellervorgaben
Ein Mangel scheidet aus, wenn die Herstellervorschriften eingehalten wurden und die allgemein anerkannten Regeln der Technik keine höheren Anforderungen stellen ( OLG Hamm, 12 U 20/18).
Schwarzarbeit
Treffen beide Vertragspartner eine „Ohne Rechnung Abrede“, folgt daraus, dass der Vertrag nichtig ist. Aus einem nichtigen Vertrag können keinerlei Rechte abgeleitet werden. Weder hat der Werkunternehmer einen Anspruch auf Zahlung des Werklohnes, noch kann der Auftraggeber Gewährleistungsansprüche durchsetzen (vgl. BGH, IBR 2014,327). Auch ein Architekt haftet dann nicht für Bauüberwachungsfehler (LG Bonn IBR 2018,573).
Arbeitet nur der Auftragnehmer schwarz und erkennt dies der Auftraggeber nicht, bleibt der Vertrag wirksam, aber der Schwarzarbeiter muss die straf – und ordnungsrechtlichen Folgen seines Tuns tragen (KG IBR 2018,307 und BGH IBR 2000,595).
Prüfungs - und Hinweispflicht
Jeder Werkunternehmer hat zu überprüfen, ob die Leistung eines vor ihm tätigen Unternehmers geeignet ist, ein mangelfreies Gewerk herzustellen. Die Prüfungsanforderungen richten sich nach den zu erwartenden Fachkenntnissen. Die tatsächlichen Kenntnisse sind nicht maßgeblich. Beruht ein Mangel auf einer unzureichenden Vorunternehmerleistungen, schuldet der Unternehmer die Nacherfüllung erst dann, wenn der Auftraggeber eine fehlerfreie Vorleistung als Arbeitsgrundlage zur Verfügung stellt (OLG Oldenburg Urteil vom 21.08.2018 2U 62/18).
Wegfall von Mängelansprüchen, wenn keine Inanspruchnahme mehr möglich
Der BGH hat am 26.09.2018 VII ZR 36/16 entschieden, dass ein Bauträger, der aufgrund Verjährungseintritts von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr wegen Baumängel in Anspruch genommen werden kann, diese nicht gegen den Bauunternehmer mehr geltend machen kann, im Anschluss an BGH IBR 2007, 472.
Verjährung von Mängelansprüchen
Mängelansprüche verjähren innerhalb von 4 Jahren (VOB/B) oder 5 Jahren (BGB) ab der Abnahme des Werkes. Daraus folgt: keine Abnahme, zunächst auch kein Beginn einer Verjährung, es sei denn, es kann keiner Erfüllung mehr verlangt werden. Dies kann auch für Mangelfolgeansprüche gelten.
Der BGH hat mit Urteil vom 08.07.2010 – BGH VII ZR 171/08 festgestellt, dass die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche des Bestellers auch dann der Verjährungsregelung des § 638 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. unterliegen, wenn sie vor der Abnahme entstanden sind. Die Verjährungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Abnahme erfolgt oder endgültig verweigert wird (Abänderung von BGH Urteil vom 30.09.1999 VII ZR 162/97, Baurecht 2000, 128).
In dem vom BGH entschiedenen Fall hat die Klägerin Schadenersatz für Baumängel verlangt – wie hier – die auf eine nicht vertragsgerechte Erbringung der dem dortigen Beklagten übertragenen Leistung zurückzuführen waren. § 638 Abs. 1 BGB a. F. bestimmte, dass werkmangelbedingte Gewährleistungsansprüche des Bestellers in einer mit der Abnahme der Bauleistung beginnenden Frist von 5 Jahren verjähren. Der BGH stellt fest, dass der Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 S. 1 BGB alle werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche unterliegen, also hier eine 5-jährige Frist gilt. Dabei ist der Beginn der 5-jährigen Verjährung nicht zwingend an die Abnahme der Werkleistung geknüpft. Die nach den vorstehenden Erwägungen für den Verjährungsbeginn maßgeblichen Grundsätze greifen auch, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber aus anderen Gründen keine Erfüllung des Vertrages mehr verlangt und das vertragliche Erfüllungsverhältnis in ein Abwicklungs– und Abrechnungsverhältnis umgewandelt wird. Deshalb beginnt die Verjährung auch – aber auch erst dann -, wenn der Besteller die Entgegennahme des Werkes als Erfüllung der Vertragsleistung ablehnt, in dem er die Abnahme endgültig verweigert.
Fiktiver Schadensersatz
Der BGH hat mit Entscheidung vom 22.02.2018 VII ZR 46/17 in Abkehr der bisherigen Rechtsprechung erklärt, dass ein fiktiver Schadensersatz – der 3. Finanzierungsweg für viele Bauherren zu Lasten der Handwerker – nicht mehr geltend gemacht werden kann.
Wird der Mangel nicht beseitigt, muss der konkrete Minderwert des Gebäudes berechnet werden bzw. die Forderung auf Vorschuss umgestellt werden, der abzurechnen ist.
Ist das Gebäude verkauft, muss der Bauherr beweisen, dass er durch den Mangel einen verminderten Kaufpreis erlangt hat. Ein solcher Beweis wäre aber kaum mehr möglich, wenn der Besteller im Kaufvertrag nicht auf Mängel hingewiesen und deshalb den Kaufpreis reduziert hat. Ersatzansprüche gegen den Unternehmer scheiden dann aus.
Erzielt der Besteller den Kaufpreis, den er ohnehin für eine mangelfreie Sache erhalten hätte, gibt es auf seiner Seite keinerlei Vermögensschaden. Eine Schadensersatzzahlung führt dann zu der vom BGH verneinten Überkompensation, denn dann hätte der Besteller nicht nur den vollen Kaufpreis erlangt, sondern darüber hinaus auch eine Zahlung für Mängelbeseitigungskosten, die er gar nicht hatte. Der Besteller hätte am Ende mehr erhalten, als wäre das Werk von vornherein mangelfrei hergestellt worden.
Diese Entscheidung wurde bestätigt mit Urteil vom 08.11.2018 VII ZR 100/16.
Bauträgerrecht
Bauverzögerung
Ein Bauträger muss mit Widersprüchen von Nachbarn rechnen und deshalb Zeitverluste einkalkulieren (LG Düsseldorf Urteil v. 12.10.2018, 11 O 256/16). Baugenehmigungen erfolgen nämlich grundsätzlich unbeschadet der Rechte Dritter.
Baubeschreibung widersprüchlich
Bei Widersprüchen in der Baubeschreibung bestimmt die detailliertere Regelung die geschuldete Leistung des Bauträgers (BGH, Beschluss vom 26.09.2018, VII ZR 267/16).
Unwirksame Klausel
Regelt ein Bauträgervertrag, dass die Auflassung erst erklärt werden muss, wenn der Erwerber das Werk abgenommen hat, wird dieser unangemessen benachteiligt und die Klausel ist unwirksam.
Auch wenn der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt ist, muss der Bauträger auflassen, insbesondere wenn der rückständige Teil verhältnismäßig gering ist (BGH Beschluss vom 12.09.2018, VII ZR 293/16).
Der Bauträgervertrag in der Insolvenz
Vollendet der Bauträger das Proejekt nicht, steht häufig eine Insolvenz im Raum. Wird jetzt vorschnell vom Vertrag zurückgetreten, führt dies dazu, dass die im Grundbuch für den Erwerber eingetragene Vormerkung keinen Übereignungsanspruch mehr sichert und daher ihren Sinn verloren hat. Der Insolvenzverwalter kann die LÖschung durchsetzen und der Erwerber erhält im ungünstigsten Fall statt Rückzahlung seines Kaufpreises nur eine minimale Insolvenzquote- davon kann man gerade eine mittelmäßige Pizza essen gehen. Außerordentliche Vorsicht ist daher geboten, und zwar auch bei notariellen Rückabwicklungsverträgen, die bei unzureichender Vertragsgestaltung keinerlei Sicherheit des Käufers bieten.
Erbrecht
Erbschaftssteuerfreibeträge richtig ausnutzen
Jeder Erbe kann im Erbfall den vollen auf ihn entfallenden Freibetrag in voller Höhe ausnutzen. Beispiel:
Ein Ehepaar hat 2 Kinder und keinen Ehevertrag.
Beide Eheparter setzen sich in einem „BerlinerTestament“ zu Alleinerben ein. Verstirbt ein Ehegatte, hat der andere einen Freibetrag von 500.000,00 €. Der Rest unterliegt der vollen Erbschaftsteuer.
Die Ehegatten haben kein Testament. Verstirbt ein Ehegatte, erbt der Überlebende 50 %, und beide Kinder je 25 % mit einem Freibetrag von je 400.000,00 €. Die Freibeträge betragen insgesamt 1.300.000,00 € – ein Grund sorgfältig darüber nachzudenken, wie testamentarisch zu verfügen ist.
Immobilienrecht
Mieterträge können Beschaffenheitsvereinbarung sein
Enthält ein Grundstückskaufvertrag Angaben über aktuell erzielte Mieterträge, ist dies eine Beschaffenheitsvereinbarung. Weichen diese Erträge von den tatsächlichen Mieteinnahmen ab, kann der Käufer Schadenersatz verlangen, insbesondere wenn eine Mieterliste mit Angaben zu den Mieterträgen als Anlage dem notariellen Kaufvertrag beigefügt worden ist, OLG Köln, Urteil vom 29.11.2018, AZ: 3 U 2024/18 (nicht rechtskräftig).
Denkmalschutz
Ein bestehender Denkmalschutz für ein Gebäude ist kein Rechtsmangel, sondern ein Sachmangel. Der Denkmalschutz ist eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem Eigenmtümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Wird hierfür die Haftung ausgeschlossen, kann der Käufer gegen den Verkäufer grundsätzlich keine Rechte geltend machen. Etwas anderes gilt nur, wenn er arglistig ihm bekannte Umstände, von denen er annehmen musste, dass sie für den Käufer von entscheidender Bedeutung waren, verschwiegen hat, OLG KOblenz Urteil vom 18.12.2018 AZ: 1 U 287/18.
Haftung für Mängel sicher ausschliessen
In vielen Grundstückskaufverträgen finden sich Haftungsausschlussklausel. Aber reichen sie aus, um den Verkäufer vor einer Haftung zu bewahren?
Jeder Verkäufer muss ungefragt auf alle für den Käufer kaufentscheidenden Umstände hinwiesen: dazu zählen auch streitsüchtige Nachbarn oder Mitglieder einer WEG, feuchte Keller, bröckelnder Putz oder Kenntnisse aufgrund eingeholter Gutachten.
Unser Tipp: Jeder Verkäufer sollte jeden Käufer über alle Mängel umfassend aufklären, oder – noch besser – in den Kaufvertrag reinschreiben, dass das Gebäude ein Sanierungsfall ist und vom Kauf abgeraten wird.
Mietrecht
Kündigung und Räumung
Auch bei langfristigen Gewerberaummietverträgen ist häufig eine baldige Kündigung möglich, wenn die erforderliche Form nicht gewahrt oder während des laufenden Mietverhältnisses zerstört wurde.
Für die Pünktlichkeit einer Mietzahlung kommt es regelmäßig auf den Tag der Zahlung und nicht auf den Eingang der Mietzahlung auf dem Vermieterkonto an, auch wenn der Vertrag dies so regelt.
Ein Räumungsverfahren kann erheblich abgekürzt werden, wenn bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Klage auf zukünftige Räumung eingereicht wird.
Der Mieter einer Wohnung verhält sich bei einer Untervermietung auch dann vertragswidrig, wenn er zwar einen Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zur Untervermietung hätte, eine solche aber nicht beim Vermieter einholt.
Öffentliches Baurecht
Befreiung von Beschränkungen eines Bebauungsplanes - Nachbarschutz
Erteilt die Baubehörde eine Befreiung von einem Bebauungsplan und stellt insbesondere die Genehmigung von Abweichungen wie der Anzahl der Vollgeschosse und der Baumassenzahl in Aussicht, kann dies unwirksam sein und von einem Nachbarn angefochten werden. Bebauungspläne können auch nachbarschützende Wirkung haben, BVerwG, Urteil vom 09.08.2018 AZ: 4 C 7/17.